España es uno de los destinos más populares de Europa para compradores internacionales de vivienda. Ya sea para adquirir una segunda residencia, trasladarse a vivir o realizar una inversión, muchos extranjeros eligen España por su estilo de vida, su clima y la fortaleza de su mercado inmobiliario.
Sin embargo, comprar una propiedad en España implica un proceso legal que puede ser diferente al de otros países. Comprender las principales etapas de la operación puede ayudar a los compradores a evitar riesgos y garantizar una compra segura.
A continuación, se explican las cinco etapas clave en la compra de una propiedad en España y las principales cuestiones que pueden surgir durante el proceso.
Etapa 1: Contrato de reserva o depósito
El proceso suele comenzar con un contrato de reserva o el pago de un depósito inicial para asegurar la propiedad.
Aunque este paso a menudo se trata de manera informal, lo cierto es que puede generar ya obligaciones legales vinculantes y riesgos financieros para el comprador.
En esta fase, el comprador normalmente aún no dispone de toda la información sobre la situación legal del inmueble. Por este motivo, es recomendable que el acuerdo incluya una cláusula que condicione la compra a la revisión legal de la documentación de la propiedad por parte del abogado del comprador.
Esto permite al comprador retirarse de la operación si se detectan problemas legales en la siguiente fase.
Etapa 2: Due diligence o revisión legal
La due diligence legal es uno de los pasos más importantes al comprar una propiedad en España.
Durante esta fase, el abogado revisa la situación jurídica del inmueble y la posición legal del vendedor. Esto suele incluir:
- Verificación de la titularidad en el Registro de la Propiedad
- Comprobación de hipotecas o cargas existentes
- Revisión de la situación urbanística y del cumplimiento de la normativa urbanística
- Comprobación de posibles deudas con la comunidad de propietarios
Este análisis permite asegurar que la propiedad puede transmitirse libre de problemas legales.
Etapa 3: Contrato privado de compraventa (contrato de arras)
Una vez realizadas las comprobaciones legales, las partes suelen firmar un contrato privado de compraventa, conocido como contrato de arras, y el comprador paga un depósito (normalmente alrededor del 10 % del precio de compra).
El contrato debe establecer con claridad:
- El precio de compraventa
- La forma de pago
- El plazo para la firma de la escritura pública
Asimismo, debe reflejar cualquier cuestión legal identificada durante la due diligence.
Etapa 4: Firma ante notario
La siguiente etapa es la firma de la escritura pública de compraventa ante notario.
En este momento se abona el resto del precio de compra y la propiedad se transmite formalmente al comprador.
Lo ideal es que, para este momento, todas las cuestiones legales relevantes ya hayan sido resueltas.
Etapa 5: Trámites posteriores a la compraventa
Tras la firma ante notario, todavía deben completarse varios trámites legales y administrativos.
Entre ellos:
- Pagar los impuestos correspondientes (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o IVA en caso de obra nueva)
- Inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad
- Asegurarse de que el comprador figure correctamente inscrito como nuevo propietario
Estos pasos proporcionan plena seguridad jurídica al comprador.
Aspectos adicionales que los compradores extranjeros suelen pasar por alto
Además del propio proceso de compra, existen otros aspectos importantes que los compradores extranjeros deberían tener en cuenta:
- Cambiar la titularidad de los suministros (agua, electricidad, internet)
- Otorgar un testamento español que incluya el inmueble situado en España
- Presentar la declaración del impuesto para no residentes, cuando corresponda
¿Necesitas asesoramiento legal para comprar una propiedad en España?
Obtener asesoramiento jurídico independiente antes de comprometerse en la compra de una propiedad es fundamental para garantizar que la operación se desarrolle con seguridad.
Nuestro despacho asesora a clientes internacionales durante todo el proceso de compra de una propiedad en España, desde el acuerdo de reserva inicial hasta la firma ante notario y los trámites posteriores.
Si estás pensando en comprar una propiedad en España, no dudes en ponerte en contacto con nosotros para recibir asesoramiento legal profesional.